Vender tu casa en Las Vegas por menos de lo que debes
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Respuesta rápida
Si tu casa en Las Vegas o Henderson no se puede vender por una cantidad suficiente para cubrir el pago total de la hipoteca y los demás montos necesarios al cierre, normalmente tendrás que resolver esa diferencia antes de que la venta pueda cerrar.
Eso puede significar:
Llevar dinero al cierre
Negociar ciertos costos de la transacción
Obtener la aprobación del prestamista para una venta corta
Coordinar la aprobación del titular de una segunda hipoteca o HELOC
Explorar otra opción de mitigación de pérdidas con tu administrador hipotecario
Una venta corta, o short sale, no consiste simplemente en poner la casa a un precio más bajo y cerrar de manera normal.
Tu prestamista —o cada acreedor con un gravamen cuya deuda no pueda pagarse completamente— debe aceptar recibir menos de lo adeudado y liberar su gravamen para que el comprador pueda recibir el título libre de esas obligaciones.
El primer paso es determinar si realmente existe una diferencia utilizando un valor de mercado actual, el monto oficial para liquidar el préstamo, otros gravámenes y los costos estimados de venta.
Puntos clave
Debe más de lo que vale tu casa; normalmente se describe como estar underwater o tener capital negativo.
Un vendedor también puede terminar con ganancias netas negativas aunque el precio de venta sea mayor que el saldo de la hipoteca, porque los costos de venta reducen lo que queda.
Si todos los gravámenes pueden pagarse por completo, quizá solamente necesites llevar dinero al cierre en lugar de realizar una venta corta.
Una verdadera venta corta requiere aprobación del prestamista porque este acepta recibir menos que la deuda garantizada por la propiedad.
La ley de Nevada establece reglas específicas relacionadas con reclamaciones por deficiencia después de una ejecución hipotecaria y determinadas ventas cortas que cumplen los requisitos.
Nunca asumas que el prestamista perdonó la deuda restante a menos que la aprobación por escrito lo establezca claramente.
Una segunda hipoteca, HELOC, sentencia u otro gravamen puede complicar la transacción porque otros acreedores también podrían tener que aprobar la liberación.
La deuda hipotecaria perdonada puede tener consecuencias fiscales federales, aunque pueden existir excepciones o exclusiones dependiendo de las circunstancias.
Antes de decidir qué hacer, obtén un valor realista de la vivienda, información actual del saldo de liquidación y asesoría legal y fiscal profesional cuando corresponda.
¿Realmente debes más de lo que vale tu casa o simplemente tienes ganancias netas negativas?
Estas situaciones parecen similares, pero no son exactamente iguales.
Debes más de lo que vale la propiedad
Esto significa que el precio probable de venta es menor que la cantidad necesaria para liquidar la hipoteca.
Por ejemplo:
Precio probable de venta: $475,000
Monto para liquidar la hipoteca: $490,000
Ya existe una diferencia de $15,000 antes de considerar cualquier otro gasto de venta.
Tienes ganancias netas negativas
Tu casa técnicamente podría valer más que el saldo de la hipoteca, pero los gastos de venta pueden hacer que el resultado final sea negativo.
Tu cálculo estimado se parece más a esto:
Precio esperado de venta
menos pago de la hipoteca
menos otros gravámenes
menos costos de venta y cierre
igual a ganancias netas estimadas del vendedor
Esta diferencia importa porque tener ganancias netas negativas no significa automáticamente que necesites una venta corta.
Si el prestamista puede recibir el pago completo y tú puedes cubrir los demás costos de la transacción, la venta puede realizarse como una venta convencional.
Para entender con mayor detalle los gastos que pueden reducir tus ganancias, mi artículo Lo que realmente cuesta vender una casa en el Valle de Las Vegas explica la compensación de corretaje, impuesto de transferencia, cargos de título y escrow, HOA, reparaciones, concesiones, pago de hipoteca y otros costos del vendedor.
¿Cómo sabes si realmente existe una diferencia para liquidar el préstamo?
No empieces con una estimación automática de internet.
Empieza con números reales.
Necesitas por lo menos cuatro datos.
1. Un valor de mercado actual y realista
El precio probable de venta debe basarse en ventas comparables recientes, propiedades que actualmente compiten contigo, condición, ubicación, mejoras, lote, HOA y demanda de compradores.
Una revisión del valor de tu casa puede ayudarte a establecer un rango inicial más realista.
2. El monto oficial para liquidar la hipoteca
El saldo que aparece en tu estado de cuenta hipotecario no siempre es exactamente la cantidad necesaria para pagar completamente el préstamo en una futura fecha de cierre.
Una declaración de liquidación puede incluir intereses acumulados y otros montos que exige el prestamista.
3. Cualquier gravamen adicional
Puede incluir:
Segunda hipoteca
HELOC
Gravamen por sentencia
Gravamen fiscal
Otra obligación registrada
4. Costos estimados de venta
También necesitas estimar los gastos necesarios para completar la transacción.
Una vez que tengas todos esos números, podrás determinar si realmente existe una diferencia y aproximadamente de cuánto es.
¿Puedes simplemente llevar dinero al cierre?
Sí, si tienes suficientes fondos disponibles.
Si la casa puede venderse y todas las obligaciones hipotecarias y gravámenes pueden pagarse combinando las ganancias de la venta con tus propios fondos, es posible completar una venta normal.
Por ejemplo, un vendedor podría decidir que llevar varios miles de dólares al cierre tiene sentido porque la mudanza resuelve una necesidad mayor relacionada con finanzas, empleo, familia o reubicación.
Que esa sea una buena decisión depende de tus circunstancias.
Pero desde el punto de vista de la transacción, es muy diferente a pedirle al prestamista que perdone parte de la deuda garantizada.
¿Qué es una venta corta?
El Consumer Financial Protection Bureau define una short sale como la venta de una vivienda por menos de lo que se debe en la hipoteca, con el acuerdo del prestamista o administrador del préstamo.
La ley de Nevada utiliza el término “sale in lieu of a foreclosure sale” para ciertas ventas acordadas en las que el precio de venta no es suficiente para pagar la obligación garantizada y los costos de venta.
En términos prácticos, una venta corta significa:
Un comprador acepta comprar la propiedad.
Las ganancias esperadas no alcanzarán para pagar completamente la hipoteca u otro gravamen.
El prestamista revisa la transacción propuesta.
El prestamista decide si aceptará una cantidad menor para liquidar el préstamo.
El prestamista establece las condiciones bajo las cuales liberará su gravamen.
La transacción cierra solamente después de obtener las aprobaciones necesarias.
El vendedor no puede prometerle al comprador, por cuenta del prestamista, que éste aceptará una cantidad menor.
El acreedor que tiene el gravamen controla si aceptará menos de lo que se le debe.
¿Una venta corta en Nevada elimina automáticamente la deuda hipotecaria restante?
No.
Este es uno de los puntos más importantes de toda la transacción.
La ley de Nevada proporciona una protección específica bajo NRS 40.458 para determinadas ventas que califican como ventas en lugar de una ejecución hipotecaria y que involucran a una institución bancaria o financiera.
Entre otros requisitos, el estatuto contempla situaciones relacionadas con:
Una vivienda unifamiliar
Financiamiento utilizado para comprar la propiedad
Ocupación continua como residencia principal del prestatario
Una venta aprobada por el prestamista a un tercero por menos de la deuda garantizada
Términos escritos que aborden el saldo restante
Una renuncia escrita y claramente visible del derecho del prestamista a recuperar la deficiencia especificada
Cuando se cumplen los requisitos legales correspondientes, el tribunal no puede otorgar al prestamista una sentencia por deficiencia.
Pero los detalles son importantes.
Préstamos, propiedades, prestamistas, gravámenes, acuerdos y circunstancias diferentes pueden producir resultados distintos.
Por eso, un propietario que esté considerando una venta corta debería pedir que un abogado de bienes raíces de Nevada revise la aprobación del prestamista y el lenguaje relacionado con la deficiencia antes de aceptar la transacción.
¿En qué se diferencia de las reglas de Nevada sobre deficiencias después de una ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria tiene su propio marco legal.
Bajo NRS 40.455, un prestamista que busca obtener una sentencia por deficiencia después de una venta por ejecución hipotecaria generalmente debe solicitarla dentro de los seis meses posteriores a esa venta.
El estatuto también prohíbe una sentencia por deficiencia para ciertas instituciones financieras en determinados casos relacionados con una vivienda unifamiliar cuando el préstamo se utilizó para comprar la propiedad, el prestatario ocupó continuamente la casa como residencia principal y el préstamo nunca fue refinanciado.
Esas reglas de ejecución hipotecaria no deben aplicarse automáticamente a una venta corta.
Nevada tiene disposiciones legales separadas para determinadas situaciones de ventas cortas.
Esa diferencia es otra razón por la que la revisión legal es importante.
¿Qué pasa si tienes una segunda hipoteca o HELOC?
Esto puede complicar la transacción.
Supongamos que tu casa tiene:
Primera hipoteca
HELOC
Segunda hipoteca
Aunque el primer prestamista acepte recibir menos que su saldo total, el acreedor con el gravamen subordinado todavía puede tener derechos garantizados por la propiedad.
Ese gravamen normalmente también debe resolverse antes de poder transferir un título libre de esas obligaciones.
Por eso, una venta corta con varios acreedores puede requerir negociaciones y aprobaciones por separado.
No asumas que la aprobación de la primera hipoteca automáticamente resuelve una segunda hipoteca o HELOC.
¿Tienes que estar atrasado en tus pagos para solicitar una venta corta?
No necesariamente en todos los programas hipotecarios o situaciones de administración del préstamo.
La elegibilidad y los requisitos de dificultad financiera pueden variar según:
Tipo de préstamo
Inversionista
Administrador hipotecario
Situación financiera
Ocupación de la propiedad
Valor de la vivienda
Programas de mitigación de pérdidas disponibles
Por ejemplo, HUD describe una Pre-Foreclosure Sale de FHA como una opción que puede permitir que un prestatario elegible venda por menos de la cantidad adeudada cuando el valor de mercado de la vivienda no es suficiente para pagar completamente la hipoteca.
Si crees que una venta corta podría ser necesaria, comunícate con el administrador de tu hipoteca con anticipación en lugar de asumir cuáles serán sus requisitos.
¿Cómo funciona normalmente el proceso de una venta corta?
Cada administrador hipotecario tiene sus propios requisitos, pero una venta corta normalmente incluye varias etapas.
Paso 1: Establecer un valor de mercado realista
Antes de pedirle al prestamista que acepte menos de lo que se le debe, necesitas un precio de mercado que pueda justificarse.
Aquí es donde poner el precio correcto a tu casa se vuelve especialmente importante.
Un precio poco realista puede crear problemas tanto con los compradores como con el prestamista.
Paso 2: Obtener una oferta
Normalmente, el prestamista revisará una transacción específica propuesta en lugar de aprobar simplemente una futura venta sin precio ni comprador definidos.
Paso 3: Presentar los documentos requeridos por el prestamista
Dependiendo del administrador y del programa, pueden solicitar:
Información financiera
Formularios de autorización
Contrato de compraventa
Cifras estimadas de cierre
Documentación de dificultad financiera
Otros documentos solicitados
Paso 4: Valuación del prestamista
El prestamista puede obtener su propio avalúo, broker price opinion u otra valuación.
Está evaluando si la venta propuesta tiene sentido financiero en comparación con sus otras opciones.
Paso 5: Negociar los términos de aprobación
El prestamista puede aprobar la transacción propuesta, hacer una contrapropuesta sobre ciertos términos, solicitar documentos adicionales o rechazar la solicitud.
Paso 6: Revisar cuidadosamente la aprobación
Esto es fundamental.
La aprobación debe revisarse para identificar:
Precio de venta aprobado
Ganancias netas requeridas para el prestamista
Fecha límite de cierre
Costos de transacción aprobados
Tratamiento de gravámenes subordinados
Aportación del vendedor, si existe
Lenguaje relacionado con la deficiencia
Lenguaje relacionado con el perdón de deuda
Otras condiciones del prestamista
Paso 7: Cerrar bajo los términos aprobados
Una vez que todos los acreedores con gravámenes necesarios hayan aprobado la transacción y se hayan cumplido las condiciones del cierre, el escrow puede continuar.
¿Una venta corta tarda más que una venta normal?
Puede hacerlo.
Una venta de reventa normal depende principalmente del comprador, vendedor, prestamista, título, escrow, inspecciones, avalúo y fechas establecidas en el contrato.
Una venta corta agrega otro participante con poder de decisión: el prestamista o administrador hipotecario del vendedor.
Si existen varios gravámenes, puede haber varios participantes adicionales.
Por eso, el tiempo puede variar considerablemente dependiendo de:
Rapidez de respuesta del administrador
Requisitos del inversionista
Qué tan completa esté la documentación del vendedor
Valuación del prestamista
Gravámenes subordinados
Financiamiento del comprador
Cambios en la oferta
Fechas de vencimiento de las aprobaciones
Por esa razón, no prometería a un vendedor o comprador un número estándar de días para obtener la aprobación de una venta corta.
¿Qué pasa con tu crédito después de una venta corta?
Una venta corta puede afectar tu crédito y también puede afectar tu capacidad para obtener otra hipoteca.
El impacto exacto depende de:
Cómo reporté el préstamo el prestamista
Tu historial de crédito anterior
Si hubo pagos atrasados
El programa hipotecario que busques en el futuro
Cuánto tiempo haya pasado
Es mejor evitar afirmaciones universales como “una venta corta baja tu puntaje exactamente X puntos” o prometer que podrás obtener otra hipoteca después de cierto número de años.
Si obtener financiamiento en el futuro es importante para ti, habla con un prestamista sobre las reglas que aplicarían a tu situación específica.
¿La deuda hipotecaria perdonada puede generar impuestos?
Potencialmente.
El IRS explica que una deuda cancelada o perdonada generalmente puede considerarse ingreso, a menos que aplique alguna excepción o exclusión.
La Publicación 4681 del IRS aborda específicamente deuda cancelada, ejecuciones hipotecarias y otras transacciones relacionadas con bienes raíces.
El tratamiento fiscal puede depender de factores como:
Si la deuda es recourse o nonrecourse
Insolvencia
Bancarrota
Tipo de propiedad
Cómo reporta el prestamista la deuda cancelada
La ley fiscal federal vigente durante ese año
No asumas que una renuncia del prestamista a cobrar la deficiencia significa automáticamente que no existen consecuencias fiscales.
Cuando se perdone una cantidad importante de deuda, un CPA o profesional fiscal calificado debería revisar la transacción antes del cierre.
¿Qué debes hacer antes de asumir que necesitas una venta corta?
Utiliza primero esta lista:
Solicita un valor de mercado actual y realista.
Obtén el monto oficial para liquidar la hipoteca.
Identifica cada hipoteca, HELOC, sentencia u otro gravamen.
Estima todos los costos de venta y cierre.
Calcula tus ganancias netas probables.
Determina si razonablemente podrías cubrir la diferencia con tus propios fondos.
Comunícate con el administrador hipotecario para preguntar qué opciones están disponibles.
Pregunta si el préstamo tiene requisitos específicos para venta corta o mitigación de pérdidas.
No asumas que los acreedores subordinados aceptarán automáticamente.
Cuando corresponda, pide a un abogado de Nevada que revise el lenguaje relacionado con deficiencias y renuncias.
Consulta con un profesional fiscal sobre las posibles consecuencias de la deuda cancelada.
Evita tomar decisiones financieras importantes basándote únicamente en una estimación automática del valor de la vivienda.
Este proceso ayuda a distinguir una verdadera situación de venta corta de una transacción que simplemente produce menos ganancias de lo esperado.
La perspectiva local de Alejandro
Cuando un propietario en Las Vegas o Henderson me dice:
“Creo que debo más de lo que vale la casa.”
No empiezo llamándolo una venta corta.
Empiezo con los números.
¿En cuánto podría venderse razonablemente la propiedad?
¿Cuál es el monto real para liquidar la hipoteca?
¿Existen otros gravámenes?
¿Cuáles son los costos esperados de venta?
Una vez que reunimos esas cifras, podemos determinar si realmente existe una diferencia y aproximadamente de cuánto es.
A veces el propietario tiene más capital acumulado de lo que esperaba.
A veces la diferencia es suficientemente pequeña para que llevar dinero al cierre sea una opción.
Y a veces realmente se necesita la aprobación del prestamista.
Mi función en la parte inmobiliaria es ayudar a establecer el valor de mercado, explicar el proceso de venta, comercializar adecuadamente la propiedad, coordinar con escrow y las partes involucradas y ayudar a que la transacción avance.
No quiero tomar decisiones legales o fiscales por el propietario.
Cuando entran en la conversación la responsabilidad por una deficiencia, las renuncias del prestamista, los derechos de ejecución hipotecaria o los impuestos sobre deuda cancelada, es cuando deben participar el abogado de Nevada y el profesional fiscal correspondientes.
Esa separación permite que el propietario esté bien informado sin pretender que un solo profesional responda todas las preguntas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi casa en Las Vegas si debo más de lo que vale?
Potencialmente, sí.
Es posible que puedas llevar suficiente dinero al cierre para pagar la hipoteca y los demás montos requeridos, o que tu prestamista apruebe una venta corta.
Si el prestamista recibirá menos de lo que se le debe, normalmente será necesaria su aprobación antes de que pueda liberarse el gravamen para completar el cierre.
¿Qué es lo primero que debo hacer si creo que debo más de lo que vale mi casa?
Primero determina si realmente es así.
Empieza con una valuación actual de la propiedad, el monto oficial para liquidar la hipoteca, otros gravámenes y los costos estimados de venta.
Mi revisión del valor de tu casa puede ayudarte a establecer la parte del cálculo correspondiente al valor de mercado.
¿Una venta corta es lo mismo que una ejecución hipotecaria?
No.
Una venta corta es una venta acordada de la propiedad, generalmente completada antes de una ejecución hipotecaria, en la cual el prestamista acepta menos que el saldo garantizado bajo determinados términos aprobados.
Una ejecución hipotecaria es un proceso mediante el cual el acreedor hace valer su garantía sobre la propiedad después de un incumplimiento.
Las consecuencias legales y financieras son diferentes.
¿Puede el prestamista cobrarme la diferencia después de una venta corta en Nevada?
La respuesta depende de los hechos y documentos.
NRS 40.458 de Nevada prohíbe una sentencia por deficiencia en determinadas situaciones de venta corta que cumplen los requisitos legales, incluyendo disposiciones específicas de renuncia por escrito.
Si estás dependiendo de una renuncia de deficiencia, pide a un abogado de Nevada que revise el lenguaje de la aprobación.
¿Qué pasa si tengo una HELOC o segunda hipoteca?
El gravamen adicional generalmente también debe resolverse.
La aprobación del primer prestamista no libera automáticamente un gravamen subordinado separado.
Tener varios acreedores puede hacer que una venta corta sea más compleja.
¿Tengo que estar en ejecución hipotecaria antes de hacer una venta corta?
No necesariamente.
Los requisitos de elegibilidad varían según prestamista, administrador, inversionista y programa hipotecario.
Comunícate con el administrador con anticipación y pregunta qué opciones aplican a tu préstamo.
¿Una venta corta afectará mi crédito?
Puede hacerlo.
El efecto exacto depende de tu historial de pagos, de cómo reporte el préstamo el prestamista, de tu perfil general de crédito y del programa hipotecario que puedas utilizar en el futuro.
Evita confiar en una cifra genérica de puntos.
¿Tendré que pagar impuestos sobre la deuda que el prestamista perdone?
Posiblemente.
La deuda hipotecaria cancelada puede tener consecuencias fiscales federales, aunque pueden aplicarse excepciones o exclusiones.
Consulta con un profesional fiscal calificado antes de asumir que la deuda perdonada está libre de impuestos.
¿Cuánto tarda una venta corta en Las Vegas?
No existe un plazo universal confiable.
El proceso depende del prestamista o administrador, requisitos del inversionista, documentación, valuación de la propiedad, gravámenes subordinados, financiamiento del comprador y las condiciones de aprobación.
Debes esperar que la aprobación del prestamista agregue tiempo en comparación con una venta convencional.
Empieza con los números antes de tomar una decisión
Si crees que tu casa en Las Vegas o Henderson puede valer menos de lo que debes, el primer paso más útil no es asumir que necesitas una venta corta.
Es determinar los números.
Empieza con una revisión del valor de tu casa y compara el valor estimado con el pago total de tu hipoteca, otros gravámenes y los gastos probables de venta.
Para entender con más detalle los gastos que afectan lo que finalmente recibirás, lee Lo que realmente cuesta vender una casa en el Valle de Las Vegas.
Para conocer todo el proceso de preparación, precio, marketing, negociación y cierre, mi guía para vender una casa en Las Vegas explica el proceso completo para vendedores.
Si los números muestran que podría existir una diferencia y quieres hablar sobre la parte inmobiliaria de tus opciones, comunícate con Alejandro Grimaldo.
Sobre Alejandro
Alejandro Grimaldo es un agente de bienes raíces de Nevada con United Realty Group que sirve a Las Vegas, Henderson y el sur de Nevada. Ayuda a propietarios a entender el valor de mercado, costos de venta, precio, marketing, ganancias netas estimadas y los pasos inmobiliarios necesarios para preparar y completar una venta.
Alejandro Grimaldo
United Realty Group
Licencia de Bienes Raíces de Nevada S.0175370
725-425-1414
Equal Housing Opportunity.
Aviso legal
Este artículo proporciona únicamente información general sobre bienes raíces y no constituye asesoría legal, fiscal, contable, crediticia, sobre ejecución hipotecaria, préstamos, alivio de deuda ni asesoría financiera. La aprobación de una venta corta, responsabilidad por deficiencias, liberación de gravámenes, derechos de ejecución hipotecaria, requisitos de administración del préstamo, tratamiento fiscal, reportes de crédito y elegibilidad hipotecaria varían según la propiedad, documentos del préstamo, prestamista, administrador, inversionista, gravámenes, circunstancias del prestatario y la ley vigente. Los propietarios deben verificar sus obligaciones y opciones específicas con su administrador hipotecario, abogado con licencia en Nevada, profesional fiscal, profesional de escrow o de títulos, prestamista, asesor de vivienda aprobado por HUD u otro profesional calificado antes de tomar una decisión.
